再无普涨！悉尼这十年的房价，都呈现出什么模样了

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• 前 言

• 悉尼十年房价变迁

• 十年涨幅最佳地区

• 为什么这些地区上涨？

• 普涨的时代已经结束

前 言

十年前，陆克文（Kevin Rudd）还是澳大利亚总理，苹果公司的iPad尚未发售，Tik Tok只是由美国女歌手凯莎（Kesha）演唱的一首畅销金曲。

彼时，悉尼的人口仅有458万人，独栋屋中位价不到65万澳元。

十年后，一切都发生了翻天覆地的变化。

首先，澳大利亚总理已经先后历经五次更迭，直到最近莫里森的连任。

澳大利亚央行先后陆续降息多达15次，给房市添了一把火。在经历住房市场的盛极而衰后，悉尼的中位房价再度回升至超百万。

其中，悉尼豪宅市场更是达到超乎预期的高度。

2014年，招聘女王茱莉亚·罗斯（Julia Ross）以创纪录的3900万澳元的价格将其悉尼豪宅出售时，我们都认为悉尼豪宅创下了新的高点。

然而，事实证明，这个数字连一半都没到。

2019年，悉尼一处未完工的三层顶层公寓（甚至还没有看到房子）以1.4亿澳元的高价售出。

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悉尼十年房价变迁

根据澳大利亚门户网站Domain集团发布的最新报告，悉尼目前的独立屋中位价为1,079,491澳元，自2009年以来上涨了68%。

相比之下，公寓价格涨幅不及独栋屋。2009-2019年的十年期间，悉尼公寓中位价上涨了237,400澳元，达到694,840澳元，涨幅为40%。

Domain经济学家特伦特·威尔特希尔（Trent Wiltshire）称：“过去十年的建房热潮主要集中在公寓，继而导致公寓价格增长相对独栋屋要乏力。”

然而，尽管十年期间起起伏伏，悉尼还是以房价的上涨开始这个十年，并又以房价的上涨完美收官。

十年前，截至2010年9月的4个季度里，悉尼住房价格以两位数的同比涨幅上涨。

尽管在随后的一年内，悉尼的房价略有下跌，但是没过多久，即2012年9月就开始恢复上涨势头。

这也标志着悉尼房价持续上涨的序幕，直到2017年年中达到峰值水平。当时，悉尼的中位房价约为120万澳元，住房可负担力危机白热化。

盛极必衰，随后悉尼的住房价格经历了长达两年、自20世纪80年代以来最大力度的回调，直到2019年6月澳储行宣布年内的首次降息。

截至2019年的第4季度，悉尼住房市场迅速出现好转，中位房价回升近5万澳元，这是低迷时期房价下跌数额的近三分之一。

威尔特希尔说，这10年中，撇开物价变动不论，若干关键因素推动了（房产）市场，包括利率、人口增长及住宅建设水平。

悉尼的人口在10年间增加了超过65万人。

与此同时，新州规划厅提供的数据显示，在过去10个财年里，大悉尼（Greater Sydney）地区建成26万套新房。

其中，40%新屋集中在帕拉马塔（Parramatta）、悉尼市（City of Sydney）、布莱克敦（Blacktown）、贝赛德（Bayside）和利物浦（Liverpool）这5个市议会辖区。

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十年涨幅最佳地区

2009-2019年期间，尽管悉尼的独立屋中位价整体仅上涨了68%，但是表现最佳的十个地区涨幅均超过90%，实现“十年翻一倍”的定律。

Canley Vale是一个距离悉尼市区西南30公里处的城市。过去十年间，该地的独栋屋中位价涨幅最大，累计上涨了112%，从38万澳币上涨至80.5万澳元。

著名的富人区，曼利（Manly）的独立屋中位价也翻了一倍多，从150万澳元上涨至300.3万澳元，十年涨幅位居悉尼第二。

西部的麦格理菲尔德（Macquarie Fields）则是98%的累计涨幅位居第3位，独栋屋中位价录得53.25万澳元。

此外，同样位于北部海滩（northern beaches）的北巴尔戈拉（North Balgowlah，涨95%）、上北岸的城堡山（Castle Hill，涨92%）、车士活（Chatswood，涨90%）、樱桃溪（Cherrybrook，涨90%），以及西南部的史密斯菲尔德（Smithfield，涨92%）也入围前十。

就公寓而言，彭里斯（Penrith）、达令角（Darling Point）以99%的10年涨幅高居榜首。

其中，彭里斯的公寓中位价从22.995万上涨至45.875万澳币，而达令角的公寓中位价则从95万澳币上涨至188.8万澳币。

利德科姆（Lidcombe）、悉尼CBD和新镇（Newtown）的公寓涨幅则分列第3-5位。

曼利的公寓价格增长不如独立屋强劲，但也排在全悉尼第6的位置。

禧市（Haymarket）、利物浦、奥本（Auburn）、鸦巢（Crows Nest）也跻身前10。

此外，悉尼有6个城区的公寓中位价10年间上涨逾50万澳元。

其中达令角的上涨数额最多，公寓中位价增长93.8万澳元。

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为什么这些地区上涨？

根据Domain经济学家威尔特希尔的分析，这些增长最强劲的邮区都存在一些共同的特征，即拥有新建配套基础设施、就业增长强劲，同时住房供应有限。

例如，以新建配套基础设施为例，北部海滩地区的曼利即是一个明显的例子。

北部海滩地产中介公司Clarke & Humel Property的负责人迈克·克拉克（Michael Clarke）表示，过去10年，北部海滩地区（尤其是曼利）吸引了更多来自其他地区的买家，特别是来自下北岸的大房换小房买家。

他说：“北部海滩原本只是一个只有小众人群了解并喜爱的地区。但是，伴随交通配套设施的发展，当地变成了一个在整个悉尼（乃至国际社会）都广为人知的地方。”

其中，快速渡轮的开通成为了“游戏规则改变者”。

例如，相比广受欢迎的Bondi，快速渡轮的开通提振了通勤者对Manly房产的需求。

一些买家指出，他们从Manly上班，比从Bondi更快。

The Agency房产中介公司的销售主管兼首席拍卖师麦格林（Thomas McGlynn）也表示，这些地区的优质学校及新基础设施吸引了大量海外投资者，例如注重子女教育的华人买家，继而推动了房价的快速增长。

事实证明，政府大型基建设施从来都是房价的“助推器”。

以近期开通的地铁西北线（Metro Northwest）为例，自去年5月份底开通以来，沿线地区住房搜索量激增了37％。

同时，住房代理中介也同样报告称，买家需求大幅增加。

Benson Auctions的拍卖师Stuart Benson说道：“在拍卖会上，很多人都是在中央商务区、或麦格理公园工作……。他们说之所以出价高于预期是因为想要确保获得地铁沿线的房产。”

（图）悉尼地铁西北线，来源：新州政府

这条贯通车士活（Chatswood）至罗斯山（Rouse Hill）的地铁线路途中一共停靠13个车站。

自这条地铁项目于5月底开通以来，沿线地区房产搜索量增长了多达15%。相比之下，悉尼各地区的搜索量仅增加了4%。

另外，在过去7个月中，地铁沿线地区的住房销售数量也增长了47%，远高于悉尼市的28%。

Rouse Hill卖方代理商詹妮弗·卡尔（Jennifer Carr）说：“地铁正在吸引新的买家，这些买家以前从未考虑过该地区，尤其是来自北岸的买家。”

“（过去）我们没有基础设施等交通网络，这意味着很多人不知道我们的存在。现在他们肯定会这样做，并且对于距离车站约一公里或更短距离内的房产，肯定会存在明显的市场。”

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普涨的时代已经结束

有涨的快的地区，自然就有涨的慢的地区。

上个十年，相比之下，悉尼南部的房价上涨就相对要慢。

例如，克罗纳拉（Cronulla）、西尔韦尼亚（Sylvania）、吉米（Gymea）等区录得的涨幅不到50%。像沃克吕兹（Vaucluse）、沃拉拉（Woollahra）、帕丁顿（Paddington）这样的富人区，这10年的涨幅也少于50%。

地产中介McGlynn指出，值得注意的是，悉尼一些外环城区加入涨价热潮的时间要晚，退出的时间却更快。

他补充道，一些房价较高城区的百分比涨幅较小，不足为奇。因为它们是在较高的中位房价基础上增长，房屋流转也会更低。

不过从金额上看，悉尼部分富人区录得最惊人的房价数额增长。

例如，悉尼有25个城区的独立屋价格上涨了100万澳元或更高。贝尔维尤山（Bellevue Hill）录得最大增长，从近190万澳元，激增至512.5万澳元，紧随其后的是曼利、沃克吕兹和莫士曼（Mosman）。

展望2020年，经济学家史蒂夫·科科莱斯（Stephen Koukoulas）称，尽管工资增长缓慢，预计房价仍将继续呈现上涨势头。

他说：“房屋批建量的锐减，甚至可能导致明年此时出现房源短缺。”

“我们已掌握的种种都表明，明年将实现双位数的增长。我们很快就会恢复到峰值水平……到明年三四月，市场可能会再创下价格新高，此后可能继续上扬。”

END

澳大利亚房产研究和预测机构SQM Research提供的最新数据显示，过去一年，全澳整体住房的存量水平较一年前下降了12％。其中，悉尼的待售房屋数量暴跌了30.1％。

这种存量房产的暴跌为价格的再次上涨埋下了“隐忧”。

数据显示，去年12月份，悉尼的待售独栋屋中位报价上涨了2.4％，录得1,341,400澳元。

新年伊始，澳大利亚房市已经开始出现预热的迹象。不少地产中介都已经提前结束假期返工 ，原因是随着买卖双方重返市场，更多的交易都已经在进行。

参考来源：https://www.domain.com.au/news/now-and-then-how-sydneys-property-market-has-changed-since-2010-916720/

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